Page 165 - 《中山大学学报（社会科学版）》2021年第3期

中国房价与家庭消费关系的主导机制识别

观点，认为房价上涨与消费增加之间显著的正相关关系，并不一定意味着两者之间存在着因果关系。消
费者基于当前和预期生产率提高，对未来收入预期的乐观修正，会同时推动增加家庭的住房需求（若供
给相对稳定则房价上涨）和消费需求（Muellbauer & Murphy，1990）。
关于房价或房产财富与家庭消费的正相关关系，在理论诠释上可主要归结为财富效应、信贷约束效
应和共同因素三种主要机制（如 Campbell & Cocco，2007；Attanasio et al. ，2009；Khorunzhina，2021 等）。
Attanasio et al.（2011）认为，现实数据中房价与收入冲击存在较强的相关性，实证研究中很难区分两者
的独立影响。Campbell & Cocco（2007）、Attanasio et al.（2009）、Windsor et al.（2015）、Atalay et al.（2016）
等基于三种机制下房价或房产财富与家庭消费所表现出来的不同生命周期模式，尝试对两者之间关系
的主导机制进行系统的实证识别，但未形成一致的结论。
（1）财富效应。房价上涨房产财富增加，老年家庭的财富享用期更短、且一般为房产盈余者，房价上

涨房产财富增加对其预期持久性财富的提升效应更大，老年家庭倾向于增加更多的消费（Campbell &
Cocco，2007）。Campbell & Cocco（2007）采用英国 1988—2000 年的家庭调查数据（FES），发现房价上涨

对老年有房家庭消费的促进效应最大，对年轻租房家庭消费的影响效应很小、甚至没有显著影响，认为
财富效应发挥着主导作用。他们还指出，在财富效应机制下，房价上涨对有房家庭消费的促进，还应该
显著大于无房家庭。如果按照严格的财富效应，房价上涨对年轻租房家庭的消费应该有显著负影响。
研究发现的微弱促进效应，意味着可能还存在其他影响因素，如共同因素等。
（2）信贷约束效应。信贷约束效应典型地表现为中年有房家庭的效应最大，或年轻有房家庭显著大
于无房家庭。相比老年家庭，中年和年轻有房家庭更可能是受信贷约束者（Disney et al. ，2010）。虽然
年轻和中年家庭都可能是受信贷约束者，但年轻家庭可能面临收入和财富的约束，即使房价上涨放松了
抵押信贷约束，获取抵押信贷的能力也相对较弱，消费增加的幅度也小于中年家庭（Windsor et al. ，
2015；Atalay et al. ，2016）。Windsor et al.（2015）运用 2003—2010 年澳大利亚家庭调查数据，发现家庭
自我报告房价对年轻家庭消费的促进效应最大，总量房价上涨对年轻有房和租房家庭的消费均有显著
促进，但对有房家庭的促进效应大于租房家庭。表明房价影响消费的主导机制是信贷约束效应，但存在
一定的共同影响因素效应。
（3）共同因素如预期收入影响机制。年轻家庭有更长的预期工作年限，从未来预期收入增长中获益
更大，因而年轻家庭消费对房价的反应最大（Attanasio et al. ，2009；Attanasio et al. ，2011）。而且，如果是
共同因素如预期收入机制主导，则房价与租房和有房家庭消费的相关性几乎是无差异的。Attanasio et
al.（2009）基于 1978—2000年英国家庭调查数据（FES），发现房价上涨与年轻家庭消费的相关性大于老
年家庭，但租房和有房家庭之间几乎无差异，支持共同因素主导机制。进一步区分了地区房价变动中可
被收入和实际利率等解释的预期和未预期成分，发现预期房价与三个年龄段家庭消费均显著正相关且
相关性类似。他们还发现未预期房价与年轻家庭消费的相关性最强，认为未预期房价蕴含了家庭未来
预期收入更多新信息，进一步验证了共同因素的预期收入主导机制。
国内不少文献研究了房产财富或房价与家庭消费的关系，但主要尝试从财富效应机制理解两者之
间的关系，较少涉及信贷约束机制，更鲜有深入探讨两者之间关系的共同因素机制。有的研究发现房产
财富或房价对家庭消费有挤出效应（胡颖之和袁宇菲，2017）。颜色和朱国钟（2013）采用数值模拟的方
法，认为我国房价不可能持续上涨，房价上涨导致的“房奴效应”将成为主导，会挤出消费。上述发现主
要是针对计划购房或换房家庭，房价上涨增加了未来的购房或换房成本，会降低家庭未来的总财富水平
从而挤出消费，本质上也符合财富效应机制的理论预测。
多数文献发现房产财富或房价与家庭消费有显著的正相关关系，认为房价或房产财富促进了家庭
消费，并主要从财富效应视角来理解和分析。虽然有与财富效应理论预测不一致的发现，甚至符合共同
因素如预期收入机制的理论预测，但没有尝试从该角度去分析原因。如黄静和屠梅曾（2009）采用“中国
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